◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）
已实行28年的我国商品房预售制，过去一直是房地产经济的发动机，但楼市深调这5年成了很多烂尾楼盘的元凶，可谓“毁誉参半”。
近几年，不少业内专家都在不断呼吁“现售制”，说预售已经“寿终正寝”，观点不乏有些过激。如今，似乎已进入相关重大制度性变革的关键节点。
刚刚，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发了《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
核心要点有三：
一、给预售留余地，新老划断，今后更严。
1、单体建筑应完成主体结构封顶。
2、购房人的首付款、个人房贷等购房资金应全部存入监管账户。
3、新规出台前的预售项目按老办法执行。
二、新项目优选现售
1、新出让用地的商品住房项目和已出让但未取得规划许可的商品住房项目，优先选择现房销售。
2、已取得规划许可的商品住房项目，鼓励现房销售。
3、对现房销售实行备案管理。
三、加大融资等配套支持。
1、房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。
2、完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。
3、推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
备受关注的是主办银行制。2025年底，全国住房城乡建设工作会议提出“加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度”，对房地产运作核心的融资方式强调了“推行主办银行制”。
彼时某股份行曾向媒体表示，主办银行制在2024年的房地产项目白名单机制运作中“起到比较好的效果”，主办行牵头资金监控和集中风控，规避多头管理、银团贷款的一些弊端。
从此次三部门联合《通知》具体新规来看，充分凸显了从当前预售制向现售制转轨需要时间，要有序推进，不可“一刀切”，操之过急。
两年前，很多业内专家都在吵吵嚷嚷要摈弃预售制，但现实条件是大量房企出险，资金链已断，即便是未出险房企，从此前预售陡然转向现售，资金链压力也非常大。
当前三部门联合《通知》更像是一个折中方案，要求各地在推进现售制度时，引导新项目“优选”现售而不是“必须”等。
当然，各地楼市要提高“现售”项目的市占率，就需要当地结合实情出台用地、融资、审批等配套支持政策进行积极引导，这就给了各地很大的政策空间。
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